Все о переуступке прав на недвижимость в новостройке

В нашем городе есть несколько способов покупки жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, считается переуступка.

Переуступка — один из выгоднейших вариантов покупки жилья в новом доме. Суть переуступки в том, что происходит сделка между продавцом и покупателем о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках договора цессии.

С юридической точки зрения переуступка не относится к группе сделок купли-продажи.

При приобретении недвижимости в новом доме на условиях цессии, заключается договор, участвуют в котором 2 стороны:

• Первый - владелец жилья на стадии строительства. Этот участник - продавец своих прав требования квартиры от застройщика. Продавцом может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления договора девелопер несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке потребуется, если, например, полностью не выполнены финансовые договоренности (продавец покупал жильё в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена переуступка квартиры?

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. При продаже по переуступке застройщик не является стороной договора. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости квартира с указанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требовать незавершенный объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. Если была электронная регистрация договора, то должны предоставить файл с договором и электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит проверять проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ выкладывается для публичного ознакомления на официальном сайте застройщика.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ учавствуют стороны, не достигшие 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно убедиться в добропорядочности продавца, собирающегося передать Вам право требования.

Жилые помещения в новостройках чаще всего продаются в рамках ДДУ. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Еще один момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Иногда, когда девелопер требует своего подтверждения в процедуре переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Даже если в договоре долевого участия подобное условие не прописано, в случае покупки недвижимости по переуступке потребуется письменное уведомление уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто является продавцом переуступки?

Приобрести жильё в новостройке по переуступке можно у лиц:

• У инвестора - ими являются как физические лица либо юридические лица или закрытые ПИФ. Инвесторы владеют от одного до нескольких объектов и хотят их продать, так как вкладывали деньги в квартиру с целью дальнейшей продажи.
• У подрядной организации - Очень часто в такой роли выступают организации которые работали с девелопером на протяжении цикла строительства. При строительстве жилого комплекса подрядчик может выполнять разные виды работы: земляные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материала и прочие. Распространена практика, когда застройщик расплачивается за услуги оказанные подрядчиком с помощью готового жилья.
• Частные лица, приобретающие квартиру для своих целей, но принявшие решение о продаже собственности в дальнейшем.

Кто может стать собственником квартиры по переуступке?

Покупка квартир по переуступке доступна любым желающим. Как правило, причинами приобретения квартир по переуступке являются:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к к окончанию строитльства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, но большинство интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Основные плюсы квартир по переуступке

Как и любая другая сделка, купля-продажа по договору переуступки сопряжена с определенными рисками. В особенности это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка предоставит возможность покупателям приобрести эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Часто к переуступкам прибегают те люди, которые имеют какие-либо предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовая политика гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки квартирынедвижимости на начальном этапе строительства.
• Покупая квартиры по переуступке, Вы получаете новое жилье без всяких обременений (претендующих на недвижимость наследники, прописанных несовершеннолетних детей, и так далее. )
• Выгода при перепродаже квартир, приобретенных по переуступке, по завершении строительства.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно проверьте добросовестность продавца и соберите перечень документов для оформления сделки.

Документы для покупки переуступки

Чтобы зарегистрировать договор переуступки по всем правилам, стороны договора должны собрать определённый список документов:

• В случае если продавец недвижимости находится в браке, необходимо оформить согласие супруга на продажу недвижимости в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Выписка из Росреестра об отсутствии задолженности перед застройщиком.
• Разрешение от финансовой организации (банка) в случае, если первый покупатель приобретал квартиру при помощи заемных средств.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК AURA в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки